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부동산 가격 폭등의 진짜 주범…’토지구획 관련법’

정부의 토지 구획 관련 법 혹은 토지 이용 제한 규정(zoning rules)이 시드니 주택 구입자들에게 거의 49만 달러의 비용 부담을 안기고 있다는 분석이 제시됐다.

이 같은 토지이용제한규정을 위한 토지 구획 관련법으로 파생된 비용은 사실상 국가 땅 사용에 대한 프리미엄으로 받아들여지고 있다.  

호주중앙은행(RBA)은 최근 발표한 보고서를 통해 문제의 비용에 대해 “정부는 ‘행정적 희소성 비용’으로 간주하지만 주택 구매자들에게는 최대 부담을 안겨주는 세금으로 간주된다”고 지적했다.

토지이용제한 법규의 명목상 취지는 ▶정부 차원의 부동산 시장 통제  ▶지역이기주의 조정  ▶지역균등발전  ▶구획 조정  ▶토지가격폭락 방지 등이다.

문제는 토지이용제한규정이 결국 대도시의 부동산 가격 폭등의 주점이 되고 있다는 점이다.

RBA의 토의자료에 따르면 시드니 토지가격의 73%가 토지구획 조정에 따른 비용에 해당하며, 결과적으로 67만1천 달러 상당의 단독주택의 가격이 116만 달러로 치솟게 되는 결과를 초래하고 있다.

멜버른의 경우 토지이용제한법규에 따른 비용이 32만4천 달러, 브리즈번 15만9천 달러 그리고 퍼스 20만6천 달러로 각각 파악됐다.

 

인구증가에 따른 부동산 수요 증대와 투자자를 위한 세제 혜택과 더불어  정부 차원의 개발 제한 조치는 지난 1990년대 이후 상상을 초월할 정도의 주택가격 폭등의 결정타 역할을 한 것으로 진단됐다.  

RBA는 이에 대해 “소요된 건축비 등 실제 공급 가격을 훨씬 뛰어넘은 비용”이라고 평가했다.

대표적인 예가 공시지가 1억2천만 달러에 감정됐던 멜버른 서부지역의 363 헥타아르의 대형 대지가 택지로 토지용도가 변경된 직후인 지난해 7월 중국인 개발회사에 무려 4억 달러에 매매됐다.   

문제의 택지는 개발제한구역에 묶여 있었던 2004년의 매매가는 단 1450만 달러에 불과했던 것.

결국 이런 실례를 통해 정부의 토지이용규제 관련 법규에 따른 당국의 토지 용도 변경에 따라 택지와 여기에 들어서는 주택 가격은 크게 영향을 받게 된다는 것.

또 다른 현실적 문제는 택지로 불하할 수 있는 토지가 부족하다는 정부의 주장도 설득력이 떨어진다는 점이다.

연구진은 “토지 이용 규제법을 완화하고 수요 공급의 원칙을 추구한다고 해도 이른바 토지이용규제로 인한 비용 추산액만큼 부동산 가격이 하락하지는 않을 것이지만, 최근 20년 동안 구획조정에 따른 비용이 과도하게 치솟았다”고 경고했다.

RBA 연구진은 “주택 수요가 상승하면서 기존의 토지 사용 제한 규제를 더욱 강화하는 측면이 있다”고 지적했다.

하지만 국내 주요 대도시의 기본 공시지가가 해외 대도시보다 훨씬 높아 토지이용제한규정 법규가 완화돼도 급격한 가격인하는 현실적으로 어렵다는 전망이 지배적이다.

국내 부동산 업체들은 그러나 “이번 RBA의 토의 보고서를 통해 각 주정부가 도시개발계획규정을 시급히 완화해야 할 필요성이 재확인됐다”는 반응을 보였다.

호주부동산협의회는 “공짜 개발계획을 바라는 것은 아니다.  시의적절하고 타당성 있는 도시 개발계획이 시급한 것이고 RBA를 통해 택지 불하에서 주택 신축에 이르기까지 불필요한 비용이 많이 발생한다는 점이 드러난 것”이라고 지적했다.

이번 토의 문서에 따르면 단독 주택외에도 아파트 가격에도 이 같은 규제로 인한 추가 비용의 폭은 큰 것으로 드러났다.

매매가 87만 달러 규모의 시드니 아파트의 경우 토지이용제한규정으로 인한 추가 비용이 39만9천 달러 가량으로 추산됐다.

멜버른의 51만 달러 상당의 아파트는 12만 달러, 브리즈번의 53만9천 달러 아파트는 11만 달러 가량의 추가 비용이 발생하는 것으로 분석됐다.

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