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“진짜 투자자는 부동산 침체기를 노린다”

 

지난 해 7월까지 5년 동안에 걸쳐 시드니의 부동산 가격은 최소 75% 가량 폭등했다. 

거침없는 상승 곡선을 그리던 시드니 부동산 가격은 지난 7월 이후 그나마 3% 가량의 하락폭을 기록했지만 여전히 홍콩 다음으로 전 세계에서 집 장만하기가 가장 어려운 도시로 자리잡고 있다.

또한 세계 주요 도시 가운데 주택 구입이 가장 어려운 도시 순위에서 6위를 차지한 멜버른의 경우 지난해 11월까지 5년 동안 부동산 가격이 60% 뛰어올랐고 11월 이후 단 0.4% 포인트의 하락세를 보였다.

코어로직의 팀 로우리스 부동산 동향연구실장은 “향후 동향을 예측하기는 아직 시기상조”라며 조심스런 반응을 보였다.

그는 “꾸준한 인구증가세, 경제적 강세, 고용률 상승, 역대급 저금리 등의 순풍 속에 20% 가량의 보증금으로 주택을 구입하려는 잠재적 구매자가 많다”고 지적했다.

하지만 금리인상이 단행되면 ▶주요 대도시의 주택 구매력 악화 ▶주택 대출 규제 강화 ▶부동산 안정 대책 강화 등의 역풍이 순풍을 압도할 것이라는 전망이 지배적이다.

그렇다면 이처럼 부동산 동향 전망이 불투명한 시기에 가장 현명한 선택은 무엇일까?

 

최적의 위치에 초점을 맞추라

부동산 분석 전문가들은 “시드니와 멜버른의 주택 및 아파트 시장은 사실상 정점에 도달했고 현재 하강곡선을 그리기 시작한 것”으로 바라보는 시각이 지배적이다.

이들 전문가들은 “본질적인 질문은 하락세가 어느 정도이고, 하락세가 얼마동안 이어질 것인가를 파악하는 것”이라며 “흥미로운 점은 위치 좋은 곳의  좋은 주택의 수요는 여전히 강세라는 사실이다”라고 덧붙였다.

특히 첫 주택 구입 희망자들의 구매 가능 가격 내의 주택은 특히 인기가 높은 것으로 알려졌다.

반면 평상시 수요가 높지 않은 지역이나 아파트 밀집 지역의 경우 성장세가 제한적일 것으로 전망됐다.

전문가들은 시드니 CBD에서 반경 10~25 km 이내의 지역은 인구 성장세로 인해 지속적인 부동산 시장의 성장세가 전망되나, 이 지역 내의 아파트나 선분양의 경우 기대치 충족이 어려울 것이라는 분석이 지배적이다.

브리즈번 역시 아파트 과잉 공급 현상이 뚜렷해 비슷한 추세로 분석됐다.

 

공급실태를 파악하라

정부 분석 자료에 따르면 인구 증가폭은 연 37만여명으로 이럴 경우 5만5천 채의 주택이 추가로 요구된다.

AMP 캐피탈의 섀인 올리버 수석경제관은 “불행히도 주택 공급이 인구 증가율을 따라잡은 적은 없었고 이로 인해 주택난은 가중돼 왔으며 결국 주택가격 폭등의 원인이 됐다”고 지적했다.

즉, 인구 증가세가 이어지는 한 주택가격 상승은 불가피하지만 최근 수년간 시드니와 멜버른 등 대도시에서 아파트가 대량 공급되면서 이러한 폭등이 둔화돼 왔다는 분석인 것.

더큰 문제는 시중은행과 제2금융권 모두 소위 블랙리스트에 명시된 일부 지역의 고층아파트, 선분양, 시내 중심지의 소형 아파트 구매에 대해서는 주택융자 승인을 꺼리고 있다는 것은 공공연한 비밀이다.

뿐만 아니라 이들 금융기관들은 주택 융자 신청자들의 담보 조건이나 소득 수준을 한층 강화하고 있다.

 

최상의 금융상품을 찾으라

주거용 주택 구입자의 경우 최소 20%의 보증금에 정기적 수입 및 양호한 신용 기록를 보유할 경우 금융권으로부터 최상의 금융상품이 제공된다.

웨스트팩 은행의 경우 위의 조건을 제대로 충족하는 주택 융자 신청자에게는 연 3.59%의 변동 금리 상품을 제시하고 있다.   이는 1956년 멜버른 올림픽이 열리고 호주에서 TV  방송이 시작된 해 이후 최저치다.

아무튼 적절한 자격을 갖춘 대출 신청자는  Canstar, RateCity 그리고 Finder.com 등과 같은 온라인 사이트를 통해 최상의 대출 상품을 찾아나서야 한다.

제 2 금융권의 대표적 대출기관은 모기지 초이스의 경우 대표적 시중은행의 대출 금리보다 최대 1%나 낮은 금리를 제시할 수 있다고 선전할 정도다.

최근 2년 동안 금융감독기관의 대출 규제 강화 조치가 본격화되면서 대출 시장의 풍토도 급변했다는 것이 업계의 공통된 지적이다.

이와 더불어 원금상환 없는 이자만 상환하는 투자용 주택 금리는 최근 1년 동안에만 0.44% 포인트나 인상됐다. 

아울러 제2금융권의 대출 심사조건도 한층 까다로워졌다.

특히 월 지출액과 소득원에 대한 철저한 심사는 대출 승인의 최우선 절차가 됐다.

일부 전문가들은 “주택 대출 희망자가 안전하게 대출 승인을 받으려면 연 7.25%의 금리를 충분히 감당할 수 있는 능력이 돼야 한다”고 조언한다.

 

임대 수입을 무시하지 말라

부동산 전문가들이 공통적으로 지적하는 사항은 “투자자들의 경우 임대 수익률을 결코 무시해서는 안된다”는 점이다.

동시에 부동산은 장기적 투자임을 먼저 명심하라고 이들은 강조한다.  지난 1993년 시드니의 중간대 주택의 평균 가격은 18만8천 달러였다.   25년 상환  주택 융자의 만기가 된 올해 시드니의 중간대 주택의 평균가격은 이제 110만 달러에 도달했다.

멜버른의 경우 12만6천 달러에서 80만 달러로 솟구쳤다.

코어로직의 분석자료에 따르면 주거용 부동산 매각을 통해 손실을 보는 경우는 대부분 매입 6년 직후에 파는 경우다.

코어로직은 “부동산 매입 9년 후에 매각을 하는 경우는 대부분 큰 폭의 양도 소득을 취한다”고 분석했다.

이런 맥락에서 코어로직 보고서는 “부동산은 주식과 다르다”는 사실을 적극 부각시킨다.

여기에 기존 주택을 매각하고 새로이 매입한 주택으로 이전할 경우 취득세, 부동산 중개업체 수수료, 이전 비용 등 매매액의 10%가 여타 비용으로 지출된다는 점도 명시해야 한다고 전문가들은 조언한다.

 AMP 캐피털의 섀인 올리버 수석 경제관은 “단기간 내의 금리인상과 저조한 임대수익 가능성이 높을 경우 시드니나 멜버른 등의 대도시 투자자들은 더욱 신중해야 한다”고 일갈했다.

그는 “비교적 임대수익이 높고 현재까지 부동산 상승률이 뒤처진 도시나 농촌 지역의 부동산 매물에 관심을 가질 필요가 있다”고 강조했다.

실제로 시드니 주택의 경우 1년 임대수익률은 0.3% 상승에 그쳤으나 멜버른은 5.3%  포인트나 상승했다.

호바트의 경우 같은 기간 동안 주택 임대료는 11%, 아파트 임대료는 무려 14% 인상됐다.

반면 브리즈번의 주거용 부동산 임대수입은 1% 포인트 가량 하락했다.

즉, 투자용 주택 구입시에는 임대 수익률에 대한 철저한 분석이 우선돼야 한다는 것이 부동산 전문가들이 공통된 지적이다. 

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